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Die WEG-Reform – Teil 2: Bauliche Veränderungen

In den §§20, 21 WEG-E werden neuerdings die baulichen Veränderungen geregelt. Nach §20 WEG können Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen und die Umsetzung dem antragstellenden Wohnungseigentümer gestattet werden. Jeder Wohnungseigentümer kann eine bauliche Veränderung verlangen, wenn diese dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung, der Ladung von Elektrofahrzeugen, dem Einbruchschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit hoher Kapazität dient. Unabhängig von den genannten Gründen können bauliche Veränderungen durchgeführt werden, wenn die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer dem geplanten Bauvorhaben zustimmt. Sollte durch Baumaßnahmen die Wohnanlage grundlegend verändert oder ein Wohnungseigentümer ohne Einverständnis benachteiligt werden, dürfen diese Veränderungen nicht beschlossen, gestattet oder verlangt werden.

Unter Erhaltungsmaßnahmen versteht man sowohl Instandsetzungen als auch Instandhaltungen. Diese zählen weiterhin als Verwaltungsmaßnahmen. Instandsetzungen beinhalten die Reparatur oder den Ersatz defekter Gegenstände und Anlagen. Instandhaltungen sind Maßnahmen, die der Erhaltung von Geräten und Gegenständen dienen, z.B. fachgerechte Wartungen. Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zählen zur ordnungsgemäßen Verwaltung, insbesondere durch die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zu Nutzung und Kosten wird in §16 WEG-E folgendes geregelt: Die durch Erhaltungsmaßnahmen entstehenden Kosten sind von jedem Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seiner Anteile zu tragen. Dies schließt die Verwaltung und den gemeinschaftlichen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ein. Für einzelne Kosten können abweichende Verteilungen vereinbart werden.

Die Nutzung und Kosten bei baulichen Veränderungen sind in §21 WEG geregelt. Grundsätzlich gilt, dass die Wohnungseigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile gemeinschaftlich tragen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile den baulichen Veränderungen zugestimmt haben. Die Verteilung der Sanierungs- und Modernisierungskosten auf alle Eigentümer ist nun auch vorgesehen, wenn es sich um Kosten handelt, die sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren (§21 WEG).

Bei Beschlussfassung von baulichen Veränderungen mit einfacher Mehrheit tragen prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben. Die Nutzung ist denjenigen zu gestatten, die die baulichen Veränderungen entweder anteilig oder vollständig gezahlt haben. Verlangt ein Wohnungseigentümer später die Mit-Nutzung, auch wenn er die Kosten nicht mitgetragen hat, so kann ihm das erlaubt werden, wenn er sich nachträglich angemessen an den Kosten beteiligt. Es ist möglich, die Verteilung der Kosten und Nutzungen mit Beschluss abzuändern.

§3 WEG setzt die vertragliche Einräumung von Sondereigentum fest. Zu Sondereigentum können alle Teile erklärt werden, die nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Umgekehrt wird alles als Gemeinschaftseigentum angesehen, das nicht zu Sondereigentum bestimmt worden ist.

Eine Voraussetzung für die Festlegung als Sondereigentum ist die Abgeschlossenheit der Räume, z.B. Büroräume, Ladenflächen oder Garagenstellplätze. Nach dem neuen WEG können jetzt auch Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen zu Sondereigentum erklärt werden – hier sind (anstelle der Abgeschlossenheit) Maßangaben im Aufteilungsplan festzulegen.

Die Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum nach §13 WEG erlauben jedem Wohnungseigentümer, sein Sondereigentum zu bewohnen, zu vermieten, zu verpachten oder sonst zu nutzen, solange dies nicht gegen das Gesetz verstößt. Außerdem darf er Andere von Einwirkungen auf sein Sondereigentum ausschließen.

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