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Die WEG-Reform – Teil 1: Der Verwalter, Verwaltung durch die rechtsfähige Gemeinschaft und Der Beirat

Wir starten mit dem Themenbereich rund um die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

  1. „Der Verwalter, Verwaltung durch die rechtsfähige Gemeinschaft und Der Beirat“
  • Zertifizierter Verwalter

Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört nach dem neuen §19 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung. Eine Ausnahme besteht, wenn es weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt und ein Wohnungseigentümer als Verwalter bestellt wurde. Diese Ausnahme ist nur möglich, wenn nicht mehr als ein Drittel der Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Die Wohnungseigentümer bestellen den Verwalter durch einen Beschluss. Die Bestellung darf nicht für mehr als fünf Jahre beschlossen werden. Bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum darf ein Verwalter nur auf maximal drei Jahre berufen werden. Eine wiederholte Bestellung ist frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit möglich und muss erneut beschlossen werden.

§26A Abs. 1 WEG Der Verwalter wird durch eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer zertifiziert, welche bestätigt, dass der Verwalter über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Die Aufgaben des Verwalters umfassen die Vertretungs- und Entscheidungsmacht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

In §27 Abs. 1 WEG ist aufgeführt, dass der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die einerseits nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Des Weiteren ist in §27 Abs. 2 WEG festgelegt, dass durch Beschluss die oben genannten Rechte und Pflichten eingeschränkt oder erweitert werden können.

Nach §9B WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter sowohl gerichtlich als auch außerordentlich vertreten. Diese Vertretung ist nur durch den Beschluss der Gemeinschaft möglich.

Als Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates zuständig. Dieser wird von den Wohnungseigentümern bestimmt.

Nach §26 WEG kann ein bestellter Verwalter ohne Grund und jederzeit abberufen werden. Spätestens sechs Monate nach Abberufung endet der Vertrag mit dem Verwalter. Die Abberufung des Verwalters wird von den Wohnungseigentümern beschlossen.

  • Verwaltung durch die rechtskräftige Gemeinschaft

Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und auf die Benutzung des Gemeinschaftseigentums und seines Sondereigentums. Als Wohnungseigentümer ist man berechtigt, Maßnahmen zur Abwendung eines drohenden Schadens des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen.

Des Weiteren darf jeder Wohnungseigentümer auf Verlangen Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen.

  • Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Laut §9A WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Eintragung der Wohnungen ins Grundbuch der Stadt oder Gemeinde. Sie führt die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“. Es muss die Angabe zum gemeinschaftlichen Grundstück folgen. Nach §9A Abs 1 Satz 2 WEG ist keine werdende Gemeinschaft erforderlich. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die Rechte aus und nimmt die Pflichten wahr, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben, das legt §9A Abs 2 WEG nun fest.

In §8 Abs. 3 WEG wird geregelt, dass die Person als Wohnungseigentümer gilt, die durch eine Vormerkung im Grundbuch einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat. Dies ist der Fall, wenn ein teilender Eigentümer Wohnungseigentum verkauft. Der sogenannte werdende Eigentümer gilt dann als Wohnungseigentümer, wenn es eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gibt und der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen an den werdenden Eigentümer übergeben wird.

  • Der Beirat

Der §29 WEG legt zugrunde, dass ein Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt wird. Bei mehreren Mitgliedern sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Die Aufgabe des Beirats liegt in der Unterstützung und Überwachung des Verwalters bei seinen Aufgaben. In §9B Abs. 2 WEG wird festgelegt, dass der Vorsitzende oder ein ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter vertritt.

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