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Die WEG-Reform – Teil 3: Beschlussfassung und Eigentümerversammlung

Die Neuerungen in §23 WEG legen zugrunde, dass Wohnungseigentümer durch Beschluss – auch ohne Anwesenheit vor Ort – an der Eigentümerversammlung teilnehmen können und ihre Rechte vollständig oder zum Teil durch elektronische Teilnahme ausüben dürfen.

Damit ein Beschluss gültig wird, muss der Gegenstand des Beschlusses bereits bei der Einberufung bezeichnet werden. Ein Beschluss kann auch ohne Versammlung gültig sein, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt und seine Zustimmung in Textform erklärt. Es kann außerdem beschlossen werden, dass für einen bestimmten Gegenstand auch die einfache Mehrheit der Stimmen ausreicht. Verstößt ein Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift, wird dieser nichtig. Solange ein Beschluss nicht durch ein rechtskräftiges Urteil für nichtig erklärt wird, ist dieser gültig.

Zur Beschlussfassung muss die Mehrheit aller abgegebenen Stimmen vorliegen, dabei hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Bei gemeinschaftlichem Wohnungseigentum muss das Stimmrecht einheitlich ausgeübt werden. Ein Wohnungseigentümer kann per erteilter Vollmacht einen anderen Wohnungseigentümer bestimmen, der ihn bei der Beschlussfassung vertreten darf. Damit eine Vollmacht ihre Gültigkeit hat, muss diese in Textform vorliegen, so der §25 WEG.

Im §24 WEG sind die Vorschriften zur Einberufung, zum Vorsitz und zur Niederschrift geregelt. Mindestens einmal im Jahr muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Die Versammlung muss dann einberufen werden, wenn dies von einem Viertel der Wohnungseigentümer in Textform verlangt wird. Zudem müssen die Gründe und der Zweck angegeben werden. Sollte der Verwalter fehlen oder sich pflichtwidrig weigern, kann die Versammlung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder einen durch Beschluss bemächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

Die Einberufungsfrist verlängert sich mit dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes auf mindestens drei Wochen. Die Einberufung muss in Textform erfolgen. Bei jeder Versammlung müssen die gefassten Beschlüsse in einem Protokoll niedergeschrieben und des Weiteren vom Verwalter und zwei Wohnungseigentümern unterzeichnet werden.

Es gibt keine Anforderungen an die Beschlussfähigkeit mehr. Nach §23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss ohne Versammlung möglich, jedoch müssen hier einige Forderungen erfüllt sein. Der Beschlussantrag muss über einen digitalen Übertragungsweg versendet werden. Alle Wohnungseigentümer müssen dem Beschluss anschließend in Textform zustimmen. Außerdem muss der Beschluss verkündet werden. Die Vorgaben der Textform sind nach §126B BGB folgende: Die Erklärung muss lesbar, die Personen müssen genannt sein und die Abgabe muss auf einem Datenträger erfolgen, welcher die Erklärung dauerhaft speichert, beispielweise eine E-Mail oder das WEB-Portal der Versammlung. Anforderungen an die Beschlussfähigkeit müssen dann weiterhin beachtet werden, wenn sie Regelungen beinhalten, die strenger sind, als das vorherige Gesetz vorgeschrieben hat.

Das Gesetz unterscheidet zwischen drei Formen der Eigentümerversammlung. Unter der Präsenzversammlung wird die klassische Versammlung mit Präsenzteilnahme nach §23 WEG vorgesehen. Das „Hybrid-Modell“ bezeichnet eine Präsenzversammlung mit freiwilliger Online-Teilnahme. Hier kommt eine Präsenzversammlung zustande, jedoch können einzelne Eigentümer auch elektronisch teilnehmen, wenn die Mehrheit der Eigentümer mit einem Beschluss zustimmt. Hierfür wird mit der WEG-Reform die Beschlusskompetenz eingeführt. Die letzte Version ist eine reine Online-Versammlung, bei der kein Treffen in Person stattfindet. Allerdings ist diese Art der Versammlung nach dem Gesetz nur möglich, wenn eine reine Online-Versammlung von allen Eigentümern einstimmig beschlossen wird.

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